이문3 구역 아이파크, 자이 분양가, 청약, 주변시세, 지하철, 학교, 중도금대출, 전매제한, 실거주의무 기간 등 총 정리
이문3 구역은 아이파크, 자이 2개의 브랜드로 건축될 예정이고 2022년 상반기 분양 예정입니다.
사업개요
이문3구역은 HDC현대산업개발과 GS건설이 건설중에 있으므로 아파트 이름은 현대아이파크, 자이가 될 것으로 보입니다.
이문3구역 현대아이파크, 자이는 서울 동대문구 이문동 149-8번지 일대에 이문3구역 주택재개발 사업으로 건축되는 아파트입니다.
이문3구역은 이문 3-1구역과 이문 3-2구역으로 구분되고 오히려 이문 3-2구역은 이문 1구역에 인접해있고 이문 3-1구역은 외대앞역에 인접해 있습니다.
이문 3-1구역은 지하6층, 지상 최고 41층의 총 25개동 총 4169세대로 건설되고 이문 3-2구역은 지하 1층 지상 4층의 총 5개동 총 152세대로 건설되어 총 4321세대가 건설됩니다.
위 4321세대 중 1,600세대가 일반공급됩니다.
이문 3-1구역은 전용면적별로 139㎡(펜트하우스)가 2세대, 119㎡(펜트하우스)가 2세대, 102㎡가 110세대, 84㎡가 1225세대, 59㎡가 1416세대, 41㎡가 22세대, 20㎡가 82세대로 총 2859세대이고 나머지 공공임대 및 임대 물량으로 59㎡가 139세대, 41㎡가 590세대, 33㎡가 244세대, 30㎡가 215세대, 20㎡가 122세대로 총 1310세대로 구성됩니다.
이문 3-2구역은 99㎡가 28세대, 84㎡가 58세대, 59㎡가 51세대로 총 152세로 구성되고, 공공임대 및 임대 물량은 없으며, 타운하우스 형태로 지어질 것으로 보입니다.
분양가 및 주변시세
이문3구역 조합원 분양가와 관련하여, 이문3-1구역의 조합원 분양가는 59㎡가 4억 350만 원, 84㎡가 5억 490만 원으로 알려져있고, 이문3-2구역의 조합원 분양가는 59㎡가 4억 1,000만 원, 84㎡가 5억 2500만 원으로 알려져있습니다.
이문1구역과 마찬가지로 이문3구역은 분양가상한제가 적용되는 지역이기 때문에 평당 2800만 원에서 3000만 원 사이에서 분양가격이 형성될 수 있다는 소문이 있으나 입주자모집공고가 발표되기 전까지는 정확한 금액을 알 수 없으므로 참고사항으로만 알아두면 됩니다.
오히려, 이문3구역의 주변시세를 확인한 후 입주자 모집공고를 통해 분양가가 발표되면 시세차익이 어느 정도가 될 지 예상해 보는 것이 좋습니다.
이문3구역은 분양가상한제 제한 지역에 해당하여 전매제한, 실거주의무 기간이 있고 그 기간 동안 차익 실현이 불가능하므로 시세차익을 고려할 때 반드시 위 사항을 고려해야 합니다.
이문3구역은 서울외국어대학교 맞은 편에 위치해 있고 외대앞 옆에 인접해 있습니다.
이문3구역 소재 인근 아파트 중 700세대 이상 대단지 아파트 기준으로 보면, 네이버부동산 기준으로 아파트 평당 가격은 3550만 원에서 4084만 원 사이입니다.
이문3구역 소재 인근 아파트 중 최근에 건축되어 이문3구역 아파트와 비교하기가 용이한 휘경SK뷰 아파트의 네이버부동산 매물 가격을 보면 평당 4693만 원입니다.
휘경SK뷰 아파트는 2019. 6. 18. 사용승인일로 약 2년 6개월이 지난 신축아파트이고 위치도 이문3구역과 외대앞역을 두고 반대편에 위치해 있어 비교의 대상으로 좋습니다.
휘경SK뷰 아파트는 이름에서 알 수 있듯이 중랑천을 바라보고 있어서 뷰가 좋다는 장점이 있으나 한강의 뷰와는 비교할 정도는 아닙니다. 중랑천의 운동시설과 편의시설을 도보로 이용할 수 있다는 큰 장점을 가지고 있습니다.
그러나, 휘경SK뷰 아파트는 900세대(8개동)이기 때문에 이문3-1구역의 4169세대 대단지가 가지는 이점을 누리지는 못합니다.
또한, 이문3-1구역 아파트는 외대앞역에 인접해있어 초역세권에 해당하고 신이문역에도 인접해있어서 지하철을 이용하기에는 더할 나위 없이 좋은 입지입니다.
이에, 이문3구역 현대아이파크, 자이 아파트는 휘경SK뷰 아파트보다 더 높은 시가를 형성할 것으로 보입니다.
주변 인프라
1. 지하철
이문3-1구역은 1호선인 외대앞역에 바로 인접해 있어 소위 초역세권에 해당합니다.
이문3-2구역은 지하철을 도보로 이용하기에는 어려움이 있어보이나 타운하우스 형태로 고급화할 것으로 보이므로 지하철과 거리가 있다는 점의 영향이 조금 작을 것으로 보이기는 합니다. 그래도 지하철과 거리가 조금 멀다는 것은 아쉬운 부분입니다.
다만, 이문3-1구역은 초역세권이기는 하나 외대앞역, 신이문역이 1호선 라인이어서 직주근접이라는 점에서 직장이 많이 분포되어 있는 여의도, 강남으로의 접근성은 조금 아쉬운 상황입니다.
2. 학군
주변에 한국외국어대학교, 한국예술종합학교, 경희대학교가 있습니다.
거주지 근처에 대학교가 있으면 아무래도 주변 분위기가 젊고 학생들이 많이 없는 저녁에는 대학교를 산책로로 이용할 수 있어 좋습니다.
주변에 이문초등학교, 청량초등학교, 경희초등학교, 경희중학교, 청량중학교, 휘경중학교, 경희고등학교, 청량고등학교, 석관고등학교가 존재합니다.
이문1구역과 이문3구역의 재개발 세대수가 총 약 7000세대이므로 학교 추가 설립도 가능해 보입니다.
3. 편의시설
지하철로 2정거장 거리에 있는 청량리역에 롯데백화점이 있고 청량리역에는 GTX B, C 광역환승센터 건설이 예정되어 있습니다.
또한, 도보로 중랑천을 이용할 수 있을 것으로 보이고 차로 약 20분 거리에 북서울꿈의 숲과 월계 이마트, 이마트트레이더스가 존재합니다.
중도금대출
분양가가 9억 원을 초과하면 중도금대출을 받을 수 없으므로 중도금 대출이 필요한 경우 평당 가격을 보고 쳥약 신청할 평수를 결정하여야 합니다.
실거주의무
이문3구역은 분양가상한제가 적용되는 지역입니다.
주택법 제57조의 2 제1항은 수도권에서 분양가상한제가 적용된 아파트에 대하여 실거주의무를 규정하고 있고 동법 제5항에 따라 실거주의무가 등기부에 부기등기됩니다.
동법 시행령 제60조의 2 제1항 제1호는 아래와 같이 실거주의무 기간을 규정하고 있습니다.
공공택지
분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80%미만인 주택 : 5년
분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80%이상 100%미만인 주택 : 3년
공공택지 이외의 택지
분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80%미만인 주택 : 3년
분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80%이상 100%미만인 주택 : 2년
분양가에 따라 실거주의무가 3년 또는 2년으로 결정됩니다.
전매제한
분양가상한제가 적용되는 경우 전메제한 기간은 아래 표와 같습니다.
| 구분 | 투기과열지구 | 투기과열지구 외의 지역 | |
| 1) 공공택지에서 건설·공급되는 주택 | 가) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 100퍼센트 이상인 경우 | 5년 | 3년 |
| 나) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 경우 | 8년 | 6년 | |
| 다) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 미만인 경우 | 10년 | 8년 | |
| 2) 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택 | 가) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 100퍼센트 이상인 경우 | 5년 | - |
| 나) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 경우 | 8년 | - | |
| 다) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 미만인 경우 | 10년 | - | |
분양가격에 따라 전매제한 기간이 결정되고 위 기간동안 아파트를 처분할 수 없게 되므로 시세차익을 고려하는 분들은 위 전매제한 기간을 반드시 고려햐여야 합니다.
전매행위 제한의 기간은 아파트 입주자로 선정된 날부터 기산합니다.
총평
분양가상한제가 적용되는 지역이므로 분양가가 시세보다 낮을 것으로 보이나 전매제한 최장 10년, 실거주 의무 최장 3년의 제한이 있으므로 실거주가 아니라 시세차익을 노리는 분들은 위 기간 동안 돈이 묶일 수 있다는 점을 주의하여야 합니다.
외대앞역에 바로 인접해있는 초역세권이라는 점과 서울에서 보기 힘든 대단지라는 점에서 투자할만한 가치는 충분합니다.
유심히 지켜보다가 입주자 모집 공고문을 통하여 정확한 정보를 확인한 후 청약여부를 결정하시는 것이 좋습니다.